Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem Inhaber zusichert, aus dem besicherten Objekt einen bestimmten Geldbetrag zu fordern. Vereinfacht ausgedrückt: der Sicherungsgeber (Eigentümer) gibt dem Sicherungsnehmer (z.B. Bank) das Recht, das Objekt (z.B. Immobilie) zu verwerten, um daraus die ursprüngliche Schuld zurückzuzahlen. Noch einfacher: Die Bank kann dein Haus verkaufen oder versteigern, um deinen Kredit damit zurückzuzahlen.
Die Grundschuld ist nicht von der Höhe des zugrundeliegenden Kredits abhängig, sondern bleibt generell immer in Ihrer ursprünglichen Höhe bestehen. Sie ist abstrakt. Für den Kreditgeber handelt es sich um eine Sicherheit. Das Grundstück haftet für die Rückzahlung der Verbindlichkeit. Eine Grundschuld wird bestellt, dazu ist ein Notartermin notwendig. Meist wird dies zusammen mit dem Kauf gemacht. Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch und die Bestellung beim Notar kosten Geld, dies muss der Sicherheitengeber (also du) bezahlen. Üblich ist heute eine “Grundschuld ohne Brief”, d.h. es wird kein separater Grundschuldbrief ausgestellt, sondern die Eintragung im Grundbuch gilt als Recht.
Neben dem Kredivertrag gibt es meist einen separaten Sicherheitenvertrag, mit dem sich der Schuldner der Zwangsvollstreckung unterwirft. Damit kann aus der Grundschuld vollstreckt werden, d.h. die Grundschuld berechtigt den Inhaber unmittelbar zur Verwertung (also Verkauf oder Versteigerung). Voraussetzung ist allerdings, dass der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt.
Ist eine Grundschuld eingetragen, kann der Eigentümer das Objekt nicht ohne weiteres verkaufen, sondern der Grundschuldinhaber muss zustimmen.
Für den Teil, der vom besicherten Kredit bereits zurückgezahlt ist, wandelt sich die Grundschuld in eine so genannte Eigentümergrundschuld, über die der Eigentümer des Objektes wieder frei verfügen kann, also z.B. einem anderen Gläubiger geben. Nach Rückzahlung des Kredits hat der Sicherheitengeber einen Löschungsanspruch, hierfür darf die Bank keine gesonderten Gebühren erheben (Löschungsbewilligung). Ob die Löschung sinnvoll ist oder man die Grundschuld lieber überträgt, hängt vom Einzelfall ab.
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